Was muss ich bei einer Zwangsversteigerung beachten?

Immer wieder werde ich von Kunden gefragt, ob es nicht günstig wäre, eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben.

Natürlich reizt die Vorstellung, eine Immobilie unter dem Verkehrswert zu erwerben. Wer spart nicht gerne beim Immobilienkauf?
Ich möchte hier einge „Fallen“ und Besonderheiten bei der Finanzierung einer solchen Immobilie aufzeigen:

Zunächst ist zu beachten, dass nach dem erfolgten Zuschlag relativ schnell der so genannte Verteilungstermin anberaumt wird. Zu diesem Termin müssen Sie den Zuschlagswert belegen. Zusätzlich kommen noch Kosten und Gebühren auf Sie zu.

Häufig reden wir hier von Fristen von sechs oder acht Wochen. Ich habe in der Praxis auch schon vier Wochen erlebt. Versuchen Sie bitte im eigenen Interesse, den Termin nicht zu kurzfristig festlegen zu lassen.

Wie läuft nun so ein Termin ab?

Beim Versteigerungstermin müssen Sie zunächst 10% des Verkehrswerts gem. Gutachten als Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen. Das kann in Form eines Bundesbankschecks (der Aussteller muss ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut sein), einer unbefristeten Bürgschaft eines Kreditinstituts oder durch vorherige Überweisung an die zuständige Gerichtskasse erfolgen.  Sie müssen also mindesten 10% des Verkehrswerts als Eigenkapital einsetzen.

Wenn Sie den Zuschlag erhalten, dann ist dieser verbindlich. Die bereits gezahlten 10% des Verkehrswerts werden natürlich auf den Zuschlagswert angerechnet.

Der Rechtspfleger/die Rechtspflegerin am Amtsgericht vereinbart nun den Verteilungstermin (s. o.) mit Ihnen.

Was für zusätzliche Kosten/Gebühren entstehen mir?

Es werden Zinsen in Höhe von 4% bis zum Verteilungstermin berechnet. Zusätzlich müssen Sie Gerichtsgebühren (ca. 0,40 – 0,50% vom Verkehrswert), Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,0%), Grundschuldbestellungskosten und die Kosten für die Grundbuchauszüge zahlen.

Damit Sie eine möglichst breite Auswahl an Banken finden, die hier eine Finanzierungslösung anbieten und damit Sie einen günstigeren Zinssatz für Ihr Darlehen erhalten, sollten Sie auch die Kosten und Gebühren aus Eigenmitteln bestreiten können.

Gibt es darüber hinaus noch weitere Kosten?

Unter Umständen schon. Berücksichtigen Sie bitte, dass sich möglicherweise eine Überschneidung zwischen dem Beginn der Rate für die Finanzierung der ersteigerten Immobilie und Ihrer momentanen Miete ergibt. Außerdem sollten Sie Umzugskosten einplanen. Da Sie in den meisten Fällen nicht die Gelegenheit haben, sich die ersteigerte Immobilie genau anzusehen, kommen eventuell noch Sanierungskosten (Heizungsanlage, Fenster etc.) auf Sie zu.

Jetzt wird die Zeit knapp!

Nun beginnt die Suche nach der geeigneten Finanzierung. Beachten Sie bitte, dass fast alle Banken nur den niedrigeren Wert als Basis für die Wertermittlung der Immobilie ansetzten, der sich aus dem Vergleich zwischen Verkehrswert (gem. Gutachten) und Zuschlagswert ergibt.
Wenn Sie also z. B. eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 EUR für 150.000 EUR ersteigern, setzt die Bank nur 150.000 EUR an.

Sie können sich jetzt auf den Weg machen, und sämtliche Banken in Ihrer Umgebung abklappern. Das kostet natürlich viel Zeit. Oder Sie wenden Sich an einen Finanzierungsvermittler, der mit Ihnen eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Strategie plant und Ihnen eine günstige Finanzierung am Markt heraus sucht.

Egal an wen Sie sich wenden, Sie brauchen Zeit, um sich Ihre Entscheidung gut zu überlegen. Die banküblichen unterlagen müssen Sie auch noch besorgen. Das sind Unterlagen zu Ihrem Einkommen, zu Ihrem Vermögen und zur zu finanzierenden Immobilie.

Wenn dann der Darlehensvertrag der Bank vorliegt, beginnt Ihre Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Unterzeichnung des Darlehensvertrags. Der Notar muss die Grundbucheintragung vornehmen lassen, die Bank braucht eine Notarbestätigung und so weiter und so weiter.

Was ist, wenn ich zum Verteilungstermin nicht zahlen kann?

Das wird teuer! Sie müssen damit rechnen, dass die Forderung des Betreibers der Zwangsversteigerung nun auf Sie persönlich übertragen wird. Es werde unter Umständen Zwangshypotheken eingetragen und es kann in Ihr gesamtes Privatvermögen vollstreckt werden. Ich hörte auch schon von Strafanzeigen wegen Betrugs. Lassen Sie es bitte im eigenen Interesse auf keinen Fall so weit kommen.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist nichts für Menschen, die kein oder nur sehr wenig Eigenkapital haben. Sie sollten eine gute Bonität haben, damit es eigentlich nur noch „Formsache“ ist, dass Ihnen eine Bank ein Darlehen mit einem akzeptablen Zinssatz gibt.

Lassen Sie sich vorher beraten!